日本買房當房東—從出租到出售，你要繳多少稅？

日本租屋市場熱絡，加上日幣便宜，投資日本不動產已蔚為趨勢。投資人想在日本當房東，計算投資報酬率的同時別忘了考慮稅負。

買房時的稅務

以個人名義在日本購置租賃用的不動產時，基本上會面臨四種稅負問題。首先是不動產取得稅及登錄免許税，這兩種稅額都是以政府公告的固定資產稅評價額作為稅基來計算稅額。目前不動產取得稅稅率為3%到4%，登錄免許税税率為1.5%到2%。如果買賣契約是採紙本方式登錄，還會另外產生印紙稅，也就是相當於台灣的印花稅。印紙稅是依照契約金額多寡，對照適用稅額。以一間一億五千萬日幣的房屋而言，印紙稅為10萬日幣。第四項稅額是消費稅，消費稅只針對建物價值課稅，土地持分不課消費稅，目前日本消費稅稅率為10%。

出租時的稅務

持有不動產並出租的期間，房東將要分別繳納地方稅及國稅。

地方稅

不動產持有期間，房東必須繳納固定資產稅與都市計畫稅。固定資產稅與都市計畫稅課稅基礎是依照房屋的固定資產評價額計算，至於稅率則視不動產座落地而定。由於這兩項稅額為地方稅，不動產所在地區的不同，課稅稅率也會有所改變。以東京都為例，目前固定資產稅為1.4%，都市計畫稅為0.3%。日本的固定資產稅與都市計畫稅，其實就類似於台灣的房屋稅與地價稅，稅款是繳給各地政府，台灣房東如果沒有長期住在日本的話，則要選定一個日本人當作納稅代表，也就是說，必須要有人可以幫你在日本收取稅單並且繳稅。

國稅

房東收取租金還要申報所得稅，所得稅即為國稅。日本租金收入的計算必須採列舉費用方式來認列可扣抵的項目，房東每年的租金收入，扣除相關費用後，即為課稅所得淨額。可扣抵租金收入的費用項目包含有：

折舊

• 不動產稅金

• 房屋保險費

• 房貸利息支出

• 不動產管理費用

• 修繕費

日本所得稅率目前為5%~45%不等，實務上，台灣房東的租金收入會先扣除源泉課稅約20.85%，到了隔年計算所得稅時，所得稅額可以先扣除已繳納的源泉課稅，剩餘的差額再由房東另行補繳。

另外，如果出租的不動產是作為商業用途，例如辦公室、店面、收費停車場等，房客還需要支付消費稅，再由房東向日本稅局申報並繳交代收的消費稅額。日本消費稅登錄新制度於2023年10月正式開始，對於房東申報消費稅、以及房客扣抵已繳納的消費稅有新的規定，台灣房東應向會計師諮詢最新相關規定。

出售時的稅務

出售不動產若有賺錢，就要計算所得稅。針對不動產出售的課稅所得，稅率可依照持有期間長短而分為兩種：

長期持有：稅率15.315%

短期持有：稅率30.63%

長短期的判斷是以持有期間是否超過五年來決定：五年以下視為短期，超過五年則視為長期。

與房租收入一樣，出售不動產時也會先源泉課稅，到了隔年申報所得稅時，可以將所得稅額先扣除已繳納的源泉課稅，剩下的差額再由屋主另行補繳。

日本不動產稅務

總而言之，想在日本當房東不只要計算租金收入，還要留意各項稅務的規定。建議投資人諮詢專業會計師，以了解相關規範。