近來，隨著日本政府對於在日定居外國人的稅務遵循情形更趨確實執行，在日外國人不可忽視相關的稅務申報義務。其中，「國外財產調書制度」已成為許多長久居住在日本的外國人不可忽視的重要稅務制度。尤其是在 CRS（共同申報準則）與各國金融帳戶資訊自動交換制度逐漸普及後，日本稅務機關已能透過國際資訊交換掌握海外銀行帳戶、海外證券投資與海外不動產等資料，因此，即使資產位於日本境外，也不代表日本稅務機關無法掌握。 日本國稅廳規定 所謂「國外財產調書」，是依據《國外送金等調書法》所建立的申報制度。原則上，只要屬於日本稅務上的「居住者」(非永住者除外)，在每年12月31日時持有的海外資產總額超過5,000萬日圓，就必須在隔年度6月30日前向日本稅務署提出「國外財產調書」。簡單來說，若符合在日本有一年以上的住所或居所、且過去10年在日本居住的年數達5年以上的外國人，就需要申報海外資產。 其中，日本稅法中的「非永住者」概念，往往最容易被誤解。這裡所謂的「永住」並不是簽證上的永住權，而是一種純粹的稅務規範概念。若為外國籍人士，且在過去10年內，在日本擁有住所或居所的期間合計

長期以來，日本不動產一直被視為高資產族群進行資產傳承的重要工具，其核心優勢來自於日本特有的「評價額課稅制度」。透過路線價與固定資產稅評價額所形成的折價效果，投資人得以在遺產稅申報時大幅壓低資產價值，進而有效降低整體稅負。 然而，日本政府將於 2027年1月1日起開始實施所謂的「5年以內規則（5年以内ルール）」，原先運行數十年的評價額節稅邏輯將面臨重大的轉變。對於台灣、美國等跨國投資者以及提供國際稅務規劃的專業人士而言，這不僅是制度的調整，更意味著資產配置思維的全面重構。 日本不動產為何成為節稅工具 日本不動產之所以具備高度節稅吸引力，關鍵在於其課稅基準並非以市場成交價格，而是採用路線價或固定資產稅評價額進行計算。其中，路線價通常大約為公示地價的八成，而固定資產稅評價額則約為七成。 然而，事實上不動產價格的評價落差遠大於此。在日本房產精華區，例如東京與大阪等核心城市的高樓住宅，因為地段佳，實務上出現評價額僅為市價4成左右的情況並不罕見。也就是說，一戶以2億日圓購入的不動產，在遺產稅申報時，可能只需以8千萬日圓計價。這種落差過大的遺產稅評價機制，

過去十年，大阪一直被視為日本民宿投資的熱點城市。特區民泊制度提供全年營運的彈性，使短期出租成為兼具現金流與資產配置功能的投資工具。在觀光需求成長與國際旅客回流之下，大量資本進入市場，住宅被重新定位為旅宿商品。然而，隨著供給增加與當地居民對生活品質的關注提升，制度環境開始轉向調整與平衡。民宿市場逐步從鼓勵擴張的政策氛圍，進入更重視管理與監督的治理階段，投資人面對的已不只是市場需求，而是法律與稅制重新形塑的經營框架。 新執照申請暫停、監管加強 大阪停止受理新特區民宿申請的政策，使市場氛圍從新增供給轉為既有資源競爭。進入門檻提高後，既有許可的稀缺性提升，也讓投資回報結構更加依賴牌照與營運品質。這種轉變意味著投資判斷需從「能否申請」轉為「如何繼續營運」，民宿資產的價值也開始將法規制度上的合法使用權涵蓋在內，而不僅僅是過往實體不動產本身的價格。 隨著日本政府加強監督，民宿營運未來可能逐漸呈現高度管理密集的特性。噪音、垃圾、住戶關係等長期被周圍住民抱怨的民宿問題，皆可能影響許可穩定性。在這種情境下，政策收緊並非使市場消失，而是提高專業化門檻，將市場淘汰機制從

近年來，隨著海外不動產投資與跨國布局愈來愈普遍，許多人在規劃日本投資時，第一個冒出的問題往往是：「是不是應該先在日本設一家公司？」確實，從程序上來看，在日本設立公司本身並不困難。只要條件齊備，透過司法書士協助，從公司登記、章程製作到銀行開戶，都能在相對可控的時間內完成。然而，「能設」不代表「一定要設」，真正的關鍵，在於投資人的實際目的與長期規劃，因此重點應該放在「適不適合」而不是「可不可以」。 實務上，是否需要設立日本公司，通常取決於以下幾個核心目的： 為了持有或出租日本不動產？ 許多人聽說用公司買房比較好，但這其實是一個過度簡化的說法。以個人名義持有不動產，稅務架構相對單純，申報成本低，出售時的資本利得稅計算也較直觀。然而，若個人本身屬於高稅率族群，稅負的成本是否會因此增加這也必須列入計算；而透過公司持有，雖然在某些情況下可搭配費用列支或營運規劃，但同時也伴隨公司帳務、稅務申報等額外成本。此外，還要考量每年公司固定費用，例如，辦公室租金。另外，如果日本公司有盈餘，可能還要考量盈餘未分配所產生的額外公司稅負、以及盈餘分配給個人所衍生的個人稅務負擔

近年來對於日本經營管理簽證的運用，實務上出現不少利用紙上公司來申請日本居留資格的案例。日本政府為了防止制度被濫用，並提升赴日投資的外國人才素質，日本法務局與出入國在留管理廳已大幅修正原先的經營管理簽證規定，整體來說，新制的條件趨於嚴格。 新的申請要件主要修正的方向可歸納為：資本要件大幅提高、雇用義務引入、申請人資格標準提升、事業計畫書需有第三方專業審核等要求。 以下為摘錄自日本出入國在留管理廳之公告： 項目 原制度 新制度 資本金 日幣500萬 日幣 3,000 萬 僱用義務 常勤員工 2 人以上，或資本金達500萬以上，兩者擇一 僱傭至少一名常勤員工 為必要條件 申請者資格 學歷、經歷不限 具有 3年以上 經營管理經驗，或具有 經營管理相關之博士或碩士 學位 日文能力 不限 申請人本人或是雇用員工需具有 日本語能力B2等級以上 之證明 事業計劃書由專家確認 無限制 事業計劃書需經由 日本會計師、 稅理士、或中小企業診斷士 確認 接著，讓我們來分享上述各項規定的施行細節： 資本金大幅提高 對許多中小型創業者或資源有限的創新企業而言