投資日本不動產，用公司名義買真的比較划算？

近年來，隨著海外不動產投資與跨國布局愈來愈普遍，許多人在規劃日本投資時，第一個冒出的問題往往是：「是不是應該先在日本設一家公司？」確實，從程序上來看，在日本設立公司本身並不困難。只要條件齊備，透過司法書士協助，從公司登記、章程製作到銀行開戶，都能在相對可控的時間內完成。然而，「能設」不代表「一定要設」，真正的關鍵，在於投資人的實際目的與長期規劃，因此重點應該放在「適不適合」而不是「可不可以」。

實務上，是否需要設立日本公司，通常取決於以下幾個核心目的：

• 為了持有或出租日本不動產？

許多人聽說用公司買房比較好，但這其實是一個過度簡化的說法。以個人名義持有不動產，稅務架構相對單純，申報成本低，出售時的資本利得稅計算也較直觀。然而，若個人本身屬於高稅率族群，稅負的成本是否會因此增加這也必須列入計算；而透過公司持有，雖然在某些情況下可搭配費用列支或營運規劃，但同時也伴隨公司帳務、稅務申報等額外成本。此外，還要考量每年公司固定費用，例如，辦公室租金。另外，如果日本公司有盈餘，可能還要考量盈餘未分配所產生的額外公司稅負、以及盈餘分配給個人所衍生的個人稅務負擔增加。如果只是單純購入一戶用於長期出租，且規模不大，設立公司有時候可能不是最有效率的選擇。

• 為了稅務規劃？

稅務確實是許多人考慮設公司的原因之一，但稅務從來都不是「公司一定比較省稅」這麼簡單的結論。公司所得稅、法人住民稅、事業稅，加上日後盈餘分配時的課稅，整體稅負需放在長期角度評估；反之，個人名義雖然在高所得情況下稅率偏高，但結構相對簡單、成本低，此外，台灣稅法對於個人海外所得還有一定額度的免稅額可抵用。然而，還必須一併考量台日之間的稅務關係、是否涉及境外來源所得、未來是否要匯回資金等問題，單點思考往往會導致錯誤結論。

• 為了未來的居留或經營發展？

若設立公司的目的是為了實際經營事業、申請經營管理簽證，或長期在日本發展，那麼公司設立本身就具有明確意義。但即便如此，公司型態（株式會社、合同會社）、資本額規劃、經營內容設定，也都需要一開始就與居留與稅務目標相互配合，而非一昧的先設了再說。

實務個案

以一位台灣投資人A先生為例，他原本計畫在東京購入兩戶小型出租公寓，預算約兩億日圓。起初，Ａ先生聽從朋友建議，認為一定要先設日本公司再來投資才比較划算，因此打算直接成立株式會社購置不動產。然而，就在我們幫Ａ先生完整評估後發現，如果以公司名義持有，不僅每年需負擔會計、稅務申報與公司維持成本，未來出售時，資本利得也將留在公司內課稅，若再分配回個人，還需承擔第二層稅負。最終，經過整體模擬與比較後，A先生選擇先以個人名義持有不動產，同時保留未來轉換為公司結構的彈性。這樣的安排，不但降低初期成本，也讓現金流與稅務風險更可控。

您的目的是什麼？

計畫在日本投資，是用個人名義，還是日本公司？是直接設立日本法人，還是透過台灣公司持有？其實並沒有制式的標準答案，這些選擇都必須回到您的資金規模、投資樣態、稅務身份、未來是否出售、未來是否打算取得日本居留身份等整體條件來判斷。

如果您正考慮日本不動產投資、公司設立或跨國稅務規劃，卻不確定哪一條路最適合，建議在行動前，先進行完整的專業諮詢。我們能協助您從目標出發，整合不動產、公司架構與稅務規劃，為您量身打造最合適、也最有彈性的投資方案。