美籍台灣人賣掉台灣不動產，如何申報美國所得稅?

擁有美籍的台灣人，出售台灣不動產將會面臨雙重課稅的議題。而台灣對於不動產出售利得的課稅方式，與美國對於資本利得的課稅計算截然不同。美籍的台灣納稅義務人究竟要如何申報所得?

出售商用不動產: 台美課稅差很大

讓我們用D小姐的案例來討論台灣財產交易所得與美國資本利得的課稅差異。D小姐為雙重國籍台灣人，本身持有美國護照，D小姐在去年出售一間投資用的房子，售價為台幣3,100萬，這間房子是D小姐在民國90年取得。D小姐當初購入價格為台幣2,000萬，買賣房屋所支付的契稅、印花、代書、及仲介費共計100萬。出售時房屋的評定公告現值為100萬，土地公告現值為400萬。

台灣財產交易所得申報：土地交易不課稅

首先，讓我們來討論D小姐以何種方式計算不動產課稅所得。由於D小姐這間房屋取得日期是在民國105年以前，因此以舊制方式計算財產交易所得，而不是以新制方式計算。在舊制的不動產課稅所得中，如果房屋與土地各自的取得成本及出售價值皆已知，那麼，只要計算房屋部分的資本利得就可以。這是由於舊制中土地的資本利得是不課稅的。如果房屋與土地各自的成本不知道，只知道購入與出售的總價，那麼就要計算房屋佔房地公告價值的比例。

以上述D小姐例子來說明，由於D小姐取得與出售該房地的價格為房地總價，當中並沒有區分房屋與土地各自的價格。因此，計算D小姐的房屋課稅金額時，要先算出房屋評定現值佔房地公告現值總額的比例，計算式如下：

房屋評定公告現值100萬

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房屋評定公告現值100萬＋土地公告現值400萬

由上述計算式可知房屋價值佔房地比例為20%。D小姐出售房屋的資本利得總額為1,000萬(售價3,100萬－成本2,000萬－費用100萬)，但舊制的財產交易課稅所得僅為房屋價值增長的部分，因此，D小姐課稅所得為200萬(1,000萬*20%)。

美國資本利得申報：土地漲價要課稅

D小姐在向IRS申報這筆台灣不動產交易所得時，其課稅所得額計算方式與台灣財交所得計算不一樣。首先，申報美國資本利得時需要先判斷這是長期(long-term)還是短期(short-term)資本利得。所謂的短期資本利得，是指持有該資產的期間小於一年；相反的，長期資本利得即是持有期間超過一年。

上述D小姐持有該不動產已經超過一年，因此，該筆交易為長期資本利得(Long-term capital gain)。根據IRS公告的稅率表，長期資本利得課稅級距如下：

在申報美國資本利得時，不論是土地或是房屋本身，只要價值有增長，都需要計算課稅所得。換句話說，D小姐在台灣報稅時，僅有房屋的增值被課稅，其課稅所得額為等值新台幣200萬；但是在申報美國所得時，D小姐的資本利得新台幣1,000萬皆被視為課稅所得，課稅所得相差800萬元!

台灣土地增值－大幅增加美國稅務負擔

由上述D小姐案例可以看出舊制土地交易對於美國稅務的影響：

l   課稅所得大幅提高：在申報台灣所得稅時，舊制土地交易的獲利不課稅；但是在申報美國所得稅時，土地交易獲利全數計入課稅所得。

l   無海外已納稅額可以扣抵美稅：舊制土地交易在台灣不需繳所得稅，在申報美國所得稅時，將使納稅義務人沒有海外已納稅額可用來扣抵美稅。

因此，出售台灣舊制商用不動產，將大幅增加納稅義務人的美國所得稅負擔。

納稅義務人如果需要申報美國海外不動產交易所得，建議諮詢專業會計師了解詳細稅務規定。