川普的稅改政策—大而美法案，對一般納稅義務人有哪些影響？

大而美法案(One Big Beautiful Bill Act, OBBBA)提出許多減稅措施，當中有些是延續川普上一任的稅改政策，並將稅改效期改為永久性政策，有些則是本次法案新增的稅改項目。本篇文章將分享大而美法案對於在美國持有不動產的納稅義務人的影響。

以經營租賃不動產為事業的納稅義務人

以往，對於利用穿透型實體(pass-through entity)經營不動產租賃的納稅義務人，可以藉由申報合格企業所得（Qualified Business Income, QBI）扣除最高 20%的事業所得，這項政策在本次的法案中將成為永久性政策。然而，在實務上，要主張合格企業所得(QBI)減免需要提出完整的相關單據及文件紀錄。

納稅義務人必須證明自己確實「經營」不動產租賃事業，換句話說，只是有房子出租並且每個月等收租，並不構成經營租賃事業。納稅義務人證明自己的租賃事業經營，通常需要符合下列要件：

每年提供至少 250 小時的租賃服務：

• 處理租客申請與合約

• 房屋維修

• 監督租賃營運

• 處理法律糾紛或驅逐事宜

必須有可驗證的書面紀錄：

• 執行工作的日期與時間

• 執行工作項目與內容說明

• 相關工作或房屋工程付款憑證、工作單、往來的電子郵件等佐證資料

此外，下列所得「不」適用合格企業所得，因此不能被減免：

• 被動式所得：例如、股利、利息、資本利得

• 薪資所得

• S Corporation 支付的報酬(compensation)

• 不構成事業型態的租賃所得

合格企業所得減免限制

若納稅義務人所得超過一定標準(以2024為例，夫妻合併申報所得超過383,900美元，或申報其他身份者，所得超過191,950美元)，合格企業所得能減免的金額將遞減。其次，海外的租賃不動產也不適用這項規定。另外，如果租賃不動產的維護與修繕、管理、繳交房地產稅等都是由房客負責，這也不符合經營租賃不動產事業的認定，因此無法申請合格企業所得減免。

持有美國不動產的納稅義務人

川普大而美法案其中一項與納稅義務人最相關的措施是，本法案調高州稅與地方稅申報聯邦所得時的扣抵上限。納稅義務人所繳納的州稅及地方稅，在申報聯邦所得時，可以透過列舉扣除額方式來扣抵應稅所得，然而，原先可扣抵上限僅為10,000美元，本次法案則將可扣抵上限調高至40,000美元，等於大幅增加納稅義務人的列舉扣除上限。

以夫妻合併申報為例，2024年標準扣除額為29,200美元。假設納稅義務人已支付房地產稅給當地政府，稅額為40,000美元，除此之外並無其他可扣抵的列舉扣除項目，在此情況下，納稅義務人若採列舉扣除方式申報聯邦稅，僅能申報10,000元的房產稅扣除，因此，納稅義務人仍然是採用標準扣除額來申報聯邦稅較為划算。然而，隨著法案的修正，此時納稅義務人便可採用列舉扣除方式申報聯邦稅，將40,000美元的房產稅全數扣抵。比起原先的限額，納稅義務人可以多申報10,800美元(40,000 ‑ 29,200)的扣抵，假設本案的納稅義務人適用邊際稅率為24%，此時就可以節省2,592美元稅額，若納稅義務人邊際稅率為37%，則可省下3,996美元的稅額。

對於在美國持有不動產的納稅義務人，善用即將上路的租稅政策做好稅務規劃，可合理預期將能有效合法節稅。